案情：某业主在某小区购买了一套现房，并进行了装修。该小区是由开发商成立的物业管理公司进行管理的。后来该业主通过面积测算报告得知房屋的实测面积比销售面积少了6平方米，误差率超过了3%。根据规定，该业主有权选择退房或退款。但开发商表示，如果退房，只按规定退还面积误差的房款，而不对装修费用进行赔偿，该业主只好选择了退款。

    随后开发商又提出所退房款扣除办理产权证所需费用后，余款将作为物业费交给物业管理公司。如果该业主不同意，开发商将不为其办理产权证，而由其自行办理。据该业主测算，应退房款扣除办理产权证费用后的余款足以交纳三年的物业费。

    分析：本案例反映出两个问题：一是开发商和物业管理公司共同侵害业主利益的问题；二是物业管理公司一次性收取多年物业费的问题。

    物业费的收取是物业管理公司最为关注的事情，也是物业服务合同中物业管理公司最主要的权利。从目前实践来看，全国小区物业费的收取率普遍不高。虽然物业费收缴率的高低与开发商遗留问题、物业管理服务质量、业主素质等诸多因素有关，但是最终结果都将直接影响物业管理公司的发展乃至存亡。物业管理公司除了采取发送催费单、与欠费业主协商、迫不得已向法院提起诉讼等方式主张收费权利外，并没有其他更有效的方法。本案例中为了降低收费难度，物业管理公司采取了与开发商联手，由开发商将应退给业主的房款直接交由物业管理公司作为物业费的做法。另外，实践中还存在业主办理入住手续时，由物业管理公司负责向其发放钥匙，并提出不交物业费就不给钥匙的情况。这些现象主要存在于由开发商所属物业管理公司管理的小区内，由于两者的领导与被领导或其他关联关系，使得二者更易达成一致，采取上述方式以保障本集团的利益。但事实上，这些现象因其存在的不合理性及违法性，侵害了业主的合法利益，物业管理公司和开发商都要因此承担侵权或违约责任。

    以开发商将应退给业主的购房款作为业主应交纳的物业费，直接交给物业管理公司的做法为例，开发商和物业管理公司该行为的违法性表现在：

    首先，对两笔费用产生的法律依据没有清楚的认识。购房款是基于《房屋买卖合同》而产生的，是开发商以交付房屋为代价而享有收取费用的权利。但在特定情形下，购房款的归属也会发生变化，如在本案例中，由于房屋面积缩水，以房屋面积为计算根据的购房款也相应由开发商退还给业主。2003年6月1日实行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房屋实际面积小于合同约定面积的情况规定为：面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。如买受人同意继续履行合同，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，但该条款以双方没有具体约定为适用前提。

    物业费是基于物业服务合同而产生的。根据2004年1月1日起实施的《物业服务收费管理办法》的规定，业主和物业管理公司可以约定采取包干制或酬金制等形式收取物业费，但不论哪种方式，物业费中均包括了物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业利润。物业费是物业管理公司以履行物业管理服务为对价而应享有收取费用的权利。

    其次，对不同法律关系的当事人也没有清楚的认识，从而对当事人双方的权利、义务发生了错误认识。购房款的退还，如上所述是基于房屋买卖关系产生的，当事人应是开发商和业主二者之间，而物业费是基于物业管理服务关系产生的，当事人应是物业管理公司和业主二者之间。开发商与物业管理公司之间在购房款的退还和物业费的交纳事宜上没有法律关系，彼此也不向对方享有权利、承担义务。而在本案例中，开发商却将本应退给业主的购房款交给了物业管理公司，用以冲抵物业费，这显然是错误地履行了自己的义务。

    另外，由物业管理公司负责向业主发放住宅钥匙，并提出不交物业费就不给钥匙的做法，则是物业管理公司将开发商对业主的义务作为了自己的权利，或是开发商将自己的义务扭曲成了自己享有的权利，是对业主权利的侵害。业主支付房款后，有权利得到房屋，交付房屋是开发商的义务。而交付房屋的标志就是交付房屋钥匙，开发商可以将这项义务委托给物业管理公司具体实施，但物业管理公司无权擅自处分该权利，更不能将开发商这项对业主的义务作为自己的权利。在这种情况下，业主可要求开发商承担违约责任，开发商可以再根据与物业管理公司的约定要求物业管理公司承担责任。如果物业管理公司的这种行为是开发商所许可的，则是开发商将自己的义务作为了权利。这种情况下，开发商应对业主承担全部责任。

    此外，本案例也反映出物业管理公司一次性收取多年物业费的做法。实践中，物业费的收取有年费制、月费制、季费制，但考虑到计费、交费和收费的方便，大多数小区都实行按年度交纳物业费。虽然法律并没有对物业管理公司的计费年限提出强制性要求，但北京市有关文件规定，不允许物业管理公司一次性向业主收取多年物业费。

    首先，这不利于物业管理公司服务水准的保障。如果物业管理公司收取到了多年的物业费，在没有生存压力的情况下，物业管理公司有可能放松对管理服务质量的要求和对人员素质的培养，将不利于业主权利的保障。

    其次，忽视了业主的利益。物业费作为资金，本身存在可能获得利息或产生其他收益的机会，比如通过投资产生投资权益。而由物业管理公司一次性向业主收取多年的物业费，可能有剥夺业主对资金享有的期限利益之嫌。

    综上所述，在房屋交接、物业管理公司进驻小区的过程中，开发商与物业管理公司一定要清楚认识自己的权利、义务及与业主的法律关系。如果混淆了彼此的权利义务，对业主的权利造成了侵害，二者可能面临单独或共同向受损业主承担违约或侵权责任的风险。而物业管理公司也应注意与业主约定合理的物业费计费期限，避免因计费期限不合理，在收缴物业费时遭到业主的抵制。